가족 간 아파트 저가 거래... 절세하려다 세금 폭탄

 

치솟기만 하던 수도권 아파트 시장이 점점 하락 거래가 늘어나고 있다. 일부 저가 거래는 절세를 위한 가족 또는 특수관계 인간 거래로 의심받기도 한다.

 

다만 손쉽게 저가 거래를 하는 것은 절세를 위한 목적에 전혀 부합하지 않는다. 양도소득세를 줄여보겠다는 목적으로 가족간 부동산 거래로 시가에 비해 지나치게 낮은 가격으로 거래하다간 뒤늦게 세금폭탄을 맞게 된다. 가족 간 거래는 당국의 주요 모니터링 대상이기도 하다.

 

 

세법에서는 기본적으로 가족 사이의 부동산 거래는 양도가 아닌 '증여'로 본다. 증여세가 양도소득세보다 많을 경우, 이를 회피하기 위해 매매를 가장해 가족 간 거래에 나서는 경우를 막기 위해서다. 다만 매매계약서, 금융거래내역서 소득증빙서류 등으로 정상적인 매매임을 입증한다면 매매로 인정받을 수 있다.

 

이 과정에서 적정한 매매가격으로 거래를 하는 것이 중요하며 가족 간 부동산 거래는 시가의 5% 또는 3억 원 중 더 낮은 금액의 범위 내에서 이뤄져야 한다. 이를 어길 시에는 매매 가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 부과한다.

 

가령 시가 15억 짜리 아파트를 거래할 경우 14억 2500만~15억 7500원 내에서 거래가 이뤄져야 한다. 만약 10억 원에 매매했다고 신고하면 매매 가격은 인정되지 않고 부당한 거래로 간주해 시가 15억 원을 기준으로 양도소득세를 부과받게 된다.

 

또한 가족 간 거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나서도 안된다. 범위를 벗어날 경우 이득을 취한 사람이 증여세를 더 내야 한다. 가령 시가 10억 원인 주택 7억~13억까지가 정상가로 간주된다.  만약 이 주택을 5억 원에 매매했어도 세법은 7억 원까지를 정상거래로 본다. 2억 원에 대해서는 증여세가 부과되는 것이다.

 

 

한편 아파트값 급등에 따른 세 부담이 커지면서 지난해에 이어 올해도 아파트 증여 열풍이 거셌다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 전국의 아파트 증여 건수는 6만 354건으로 집계됐으며 2006년 관련 통계 집계이래 역대 두 번째로 많은 수치다.

 

다주택자에 대한 최고 양도세율은 지난 6월부터 기존 65%에서 75%로 높아졌으며 지방세까지 포함하면 세율이 무려 82.5%에 달한다. 또 종합부동산세도 다주택자에 대한 세율이 지난해 0.6~3.2%에서 올해 1.2~6%로 대폭 상승해 부담이 커진 상태다.

 

여기에 정부가 부동산 공시가격 현실화율과 과세표준을 산출하기 위해 공시 가격에 곱해주는 공정시장가액 비율을 매년 높이는 상황이라, 증여 열풍이 당분간 계속될 것으로 예상한다.

 

 

 

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